Alquileres turísticos: Un mercado en crecimiento con desafíos y controversias
Sector de máxima actualidad, es un mercado emergente que cada año incrementa su presencia en multitud de localidades españolas, generando diversas controversias y problemas, tanto para los Ayuntamientos, que han de controlar y sancionar los usos indebidos por no disponerse de las preceptivas licencias y requisitos legales exigidos, como para las Comunidades de Propietarios, que ven convertidas sus viviendas en “hoteles” generadores de múltiples molestias para los vecinos.
En primer lugar hay que identificar las diferentes clases de arrendamiento que legalmente existen en la actualidad.
- Está el Arrendamiento de Vivienda, definido legalmente como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, regulado principalmente en el Título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y cuya duración mínima puede alcanzar los 5 años, o 7 años, si el arrendador es persona jurídica, siendo por tanto su esencia el de una ocupación de larga duración.
- Esta el Arrendamiento de Temporada, variedad del Arrendamiento para uso distinto del de vivienda, definido legalmente como aquel que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de necesidad permanente de vivienda, y en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, estando regulado en el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y cuya duración mínima o máxima no está regulada legalmente, de forma que se ha de fijar en el contrato el motivo concreto de la temporalidad (trabajo, estudios, familia, tratamiento médico, etc), y su duración puede ser de varios meses seguidos y siempre inferior a la normal de un arrendamiento de vivienda de larga duración y permanencia.
- Está el Arrendamiento Turístico o Vacacional, cuya regulación legal es dispersa y fragmentada en España, existiendo normativa reguladora propia y diferenciada en las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla León, Cataluña, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, País Vasco, La Rioja y Valencia, limitándose en general su duración temporal a periodos inferiores a 1 mes, o hasta 2 meses máximo en Castilla León.
En Madrid está regulado en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, dedicado a los apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, modificado por el Decreto 29/2019, de 9 de abril.
Normativas y requisitos para apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico
Según la definición legal de la Comunidad de Madrid, podemos diferenciar el apartamento turístico y la vivienda de uso turístico, no pudiendo utilizarse ninguna de ellas como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico, pues su finalidad es meramente turística y vacacional, para estancias de días o semanas, donde se ofrece el apartamento o la vivienda totalmente equipada y amueblada, con electrodomésticos, menaje, ropa de cama y baño, con suministros de agua, calefacción, refrigeración y electricidad incluidos en el servicio, y donde debe haber un servicio de limpieza realizado obligatoriamente con cada entrada de nueva reserva.
La normativa obliga a que el apartamento turístico cuente con entrada y escalera propia de uso exclusivo, y que la vivienda turística siempre cumpla determinadas condiciones técnicas, y que disponga de Certificado de Idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT), que acredita el cumplimiento de obligados requisitos, como disponer de ventilación directa al exterior, de un extintor manual de incendios, señalización básica de emergencia, plano de evacuación del edificio, teléfono de atención permanente, rótulo informativo con teléfonos de emergencias, y servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.
Inscripción y requisitos legales para la actividad de alquileres turísticos
Antes del inicio de la actividad, el titular de la vivienda o quien explote la misma deberá presentar ante la Dirección General competente de la Comunidad Autónoma una Declaración responsable de inicio de la actividad, y la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid procederá a inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad autónoma.
Legalmente además se considera que la actividad de alojamiento turístico se ejerce de forma habitual desde el momento en que el interesado se publicita por cualquier medio o canales de oferta turística por internet.
Se ha de contar, además, con la preceptiva licencia municipal que habilite para el ejercicio de la actividad turística, y asegurar que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios donde radique el inmueble no prohíba tal actividad.
El incumplimiento de cualesquiera de los requisitos y condiciones anteriores supondrá inspección e imposición de infracción administrativa, con posibilidad de sanción y multa económica de 30.001 a 300.000.- euros, y suspensión o cierre de la actividad por plazo de hasta cinco años.
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