La venta de la nuda propiedad de una vivienda es una operación inmobiliaria que permite al vendedor obtener liquidez en un momento determinado, reservándose la facultad o derecho de seguir habitando en ella.
Se trata de aprovechar el patrimonio inmobiliario por tanto para generar liquidez sin necesidad, como explicamos, de abandonar la vivienda, utilizándola para seguir viviendo en ella o inclusive arrendarla y seguir percibiendo rentas por este concepto.
Con la venta de la nuda propiedad, se trasfiere la propiedad de un inmueble a cambio de un precio único o una renta mensual vitalicia, que le permite seguir disfrutando de su uso al propietario de la vivienda y el comprador por tanto adquiere de esta manera la propiedad de esta, pero no su derecho de uso, dado que el usufructo pertenece al vendedor, es decir el uso y disfrute de la misma.
De esta manera el comprador hace una buena inversión, obteniendo un inmueble a menor coste que al precio total de mercado a cambio de permitir al vendedor que viva en ella hasta su fallecimiento.
Ventajas y desventajas de adquirir la nuda Propiedad de un inmueble
Una de las ventajas de esta operación, es que también se reducen gastos asociados a la propiedad del inmueble, ya que, por ejemplo, el pago del IBI recae sobre el usufructuario y así el nudo propietario se libera de un alto coste, aunque anual, así como otros costes asociados a suministros y reparaciones, mientras el usufructuario habita en la vivienda y qué correrán por cuenta de este.
Otra de las ventajas para el comprador es que siempre puede optar por deshacerse de la inversión y obtener beneficios en base a las revalorizaciones de mercado, ya que siempre podrá vender nuevamente y trasmitir la nuda propiedad a un tercero, siempre y cuando respete el derecho del usufructuario a favor de este, es decir que se mantenga el usufructo.
Sin embargo, nos encontramos también con ciertas desventajas, ya que no podrá hacer uso de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario.
El usufructo, además se valora por la regla general y legal, en base a la edad, en este caso de venta, del propietario vendedor al momento de la venta, donde se constituye el usufructo a su favor y se desmembra el domino sobre la titularidad del inmueble, por tanto, a menor edad, se supone que mejor estado de salud y es más probable que se alargue el plazo de poder disfrutar de la vivienda.
Respecto a los gastos de este tipo de operaciones (pago de aranceles Notariales, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y pago de aranceles Registrales para inscribir la nuda propiedad a nombre del comprador- nudo propietario), se equiparan a los gastos de cualquier transmisión normal, es decir los debe asumir salvo pacto en contrario la parte compradora, a excepción de la plusvalía que también salvo pacto en contrario, la asume por regla general la parte vendedora.
Así mismo, aunque no resida en el inmueble, el comprador, como propietario deberá asumir la cuota de la comunidad, así como derramas extraordinarias que puedan surgir.
Una vez fallezca el usufructuario, se extingue este derecho y habrá que consolidar el dominio a favor del nudo Propietario.
¿Como se consolida el dominio sobre la titularidad del inmueble al fallecer el usufructuario del mismo?
Como hemos explicado, una vez fallece el usufructuario queda extinguido su derecho de usufructo.
Para consolidar el dominio por el nudo propietario y dar publicidad registral a su titularidad frente a terceros, es necesario comunicarlo al Registro de la Propiedad correspondiente donde se halle registrada e inscrita la finca.
Para poder cambiar la titularidad en el registro hay que hacer frente nuevamente a una serie de gastos, que son básicamente la tributación del impuesto correspondiente ( ITP o Sucesiones y Donaciones ) dependiendo del negocio jurídico por el que se desmembró el dominio, en este caso por ITP dada la venta de la nuda Propiedad, por lo que habrá que valorar el usufructo a la fecha de devengo a aplicar en el impuesto, que sería el del fallecimiento del usufructuario, al precio de valor mínimo de referencia en esa misma fecha y tributar por el tipo impositivo del impuesto a aplicar, que varía dependiendo de la comunidad autónoma donde radique el inmueble.
Una vez liquidado este impuesto, se acompaña junto con una instancia con la firma legitimada del nudo propietario ante fedatario publico para darle acceso al Registro de la Propiedad correspondiente y poder cambiar la titularidad sobre el pleno domino del inmueble a favor del nudo propietario ahora ya propietario del 100 % del mismo.
