Compraventa simulada de inmuebles para que no sean incluidos en la herencia (donaciones encubiertas)

Compraventa simulada

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Suele ocurrir en ocasiones, que al fallecimiento de una persona, con el fin de perjudicar a sus herederos legítimos (legitimarios: hijo/s, nieto/s,….) se ha despojado de bienes de la herencia (normalmente inmuebles) y que por lo tanto perjudican las legítimas, mediante maniobras u operaciones que aparentemente son impecables, pero que en realidad no lo son, algunas de ellas son las que se denominan como compraventa simulada.

Si a mi hermano mis padres le vendieron una casa ¿Dicha compraventa es válida?

Para dar respuesta a esta pregunta debemos analizar el contrato de compraventa reflejado en la escritura de adquisición del bien. El Artículo 1262 del Código Civil establece que todo contrato tienes tres elementos esenciales que son: el consentimiento, el objeto y la causa. La causa del contrato de compraventa es el precio. La falta de algún elemento esencial implica la nulidad del contrato.

En la escritura de compraventa otorgada para la adquisición del inmueble se debe declarar que la parte vendedora ha recibido el precio de la parte compradora, constando el medio de pago y aportando documento acreditativo que justifique la entrega de las cantidades.

En caso de que no se justifique el pago del precio, se desenmascara que la venta del inmueble realizada por los progenitores a su descendente oculta una donación y por tanto, la compraventa es nula. La carga probatoria de acreditar el pago recae en el comprador aunque en la escritura pública se haya hecho constar la entrega. También, la jurisprudencia admite acudir a pruebas indirecta o indiciarias como la inexistencia de prueba que acredite el pago del precio o la falta de ingresos del comprador para entregar dicho importe, como se recoge en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Nº199/2012, de 26 de marzo de 2012.

Ya que fue muy habitual incorporar en las escrituras de compraventa la cláusula o frase siguiente con respecto al vendedor: ”El precio lo ha recibido con anterioridad a este acto”, formula que en muchas ocasiones ocultaba que dicho precio nunca se había pagado, más difícil en estos tiempos por las normas de aplicación frente al fraude fiscal y blanqueo de capitales.

La nulidad de la compraventa por simulación de la causa no priva “perse” de la eficacia jurídica a la donación encubierta, en cuanto a la auténtica voluntad negocial.

¿La donación simulada puede ser válida?

Los requisitos esenciales de la donación están recogidos en el artículo 633 de Código Civil y son el “animus donandi” (la intención de donar o regalar) del donante y la aceptación por parte del donatario del desplazamiento patrimonial.

En el caso de una donación de inmueble que se encubre a través de la firma de una escritura de compraventa, destacamos la falta de la expresión del “animus donandi” y la falta de aceptación; porque ambos consentimientos no se recogen expresamente en dicha escritura de compraventa.

En conclusión, la simulación de una compraventa para ocultar una donación de inmuebles es nula de pleno derecho, ya que la escritura pública de compraventa no cumple los requisitos del CC art.633 para considerarse una donación válida.

¿Cómo declaramos la nulidad de la compraventa y la donación?

Para declarar la nulidad de ambos negocios jurídicos es necesario su declaración judicial según se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, de 10 de abril de 2014 manifiesta que la nulidad radical o absoluta, no precisa previa impugnación ni declaración judicial; pero cuando, como es nuestro caso, ha dado como resultado cierta apariencia de contrato y alguien pretender su validez, es necesario pedir esa declaración judicial, para destruir dicha apariencia, y la nulidad puede ser invocada tanto por las partes como por terceros, pues la comprobación de que es nulo y no ha de producir efectos, es algo que trasciende del simple interés de las partes contratantes, siempre que tenga interés en que se reconozca la nulidad; la demanda ha de dirigirse frente a todos los interesados en la nulidad o validez del contrato.

¿Cuánto tiempo tengo para solicitar la nulidad de ambos negocios jurídicos?

Puede intentarse la declaración en cualquier momento, es imprescriptible pero la nulidad solamente tendrá consecuencias restitutorias si no han transcurrido cinco años propios de toda acción personal que no tenga plazo especifico de prescripción conforme el art 1964 del Código Civil.

¿Qué efectos tiene la declaración judicial de nulidad?

La declaración judicial de nulidad de ambos negocios jurídicos supondrá que el bien inmueble vuelve a ser propiedad del vendedor, pero en caso de que haya fallecido formará parte del caudal hereditario.

Cuando existe la sospecha de compraventa simulada para ocultar una donación, es crucial analizar si se cumplen los requisitos esenciales del contrato de compraventa y de la donación. La falta de prueba del pago del precio en la compraventa puede desvelar una donación encubierta, y tanto la compraventa como la donación serán nulas si no cumplen los requisitos legales. La declaración judicial de nulidad permite que el bien inmueble regrese al patrimonio del vendedor, afectando la legítima de los herederos. Este proceso es esencial para garantizar que se respeten los derechos de los herederos legítimos y se eviten maniobras fraudulentas.

Si te encuentras en una situación similar o necesitas asesoramiento específico sobre herencias y derechos sucesorios, te recomendamos consultar con abogados especializados en herencias. El conocimiento experto y la experiencia legal son cruciales para garantizar que se protejan adecuadamente tus derechos legales en casos complejos como este.

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