Cuándo no se devuelve la fianza de un alquiler de una vivienda
Dentro de las relaciones arrendaticias, en los últimos tiempos se están sucediendo una mayor litigiosidad entre arrendadores y arrendatarios a cuenta de la devolución de la fianza y garantías adicionales entregadas por el inquilino a la celebración del contrato de arrendamiento.
Partimos de la base de la obligatoriedad de la entrega de fianza según establece literalmente el artículo 36.1 de la Ley de arrendamientos urbanos, en la cuantía de una mensualidad para los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Así mismo, el citado artículo 36, en su apartado 4º establece que:
“4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
La finalidad de la fianza no es otro que servir de garantía a la parte arrendadora ante los incumplimientos del inquilino, y asegurar que la vivienda se devuelva en las mismas condiciones y estado que se entregó a la parte arrendataria a la celebración del contrato, salvo el natural desgaste que se produce por el mero uso.
Jurisprudencia y aplicación de la fianza
La jurisprudencia es clara a la hora de determinar el ámbito de aplicación de la misma, y a modo de ejemplo, la Audiencia Provincial de Alicante en su sentencia, recurso 455/2017, de 5 de octubre, declara que la fianza «(…) se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36.4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, «podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario [«el saldo…que deba ser restituido (…)»], lo que impone una previa liquidación del contrato, y ello solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia [«(…) al final del arriendo»] y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU (EDL 1994/18384) establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves».
Recomendaciones y soluciones
A la vista de los problema que surgen a la finalización del contrato y la devolución de la fianza, y/o compensación por los incumplimientos o daños que pudieran existir en la vivienda, la recomendación que se hace desde este despacho siempre es la comprobación previa del inmueble y sus enseres, por propietario y arrendatario, de forma conjunta, a ser posible con videos y fotografías; tras la misma, firmar un documento de resolución contractual en el que figuren la existencia o inexistencia de los posibles daños o defectos encontrados, incluso acuerdos de compensación,…., debiendo adaptarse a cada caso concreto.
En Heredia Cruces estamos especializados en Arrendamientos Urbanos y podemos dar soluciones personalizadas a cada situación, ya sea judicial o extrajudicialmente.
