La división y segregación de viviendas

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Actualmente muchos compradores y propietarios, tanto de pisos como de viviendas de gran tamaño, se plantean la posibilidad de dividir su inmueble en dos o tres apartamentos más pequeños, como una forma de alquilar más fácilmente y con mayor rentabilidad el espacio existente.

La creciente demanda de arrendamiento en las grandes ciudades, y el alza en los precios del alquiler, convierte en muy atractiva esta posibilidad, que exige cumplir una serie de requisitos y formalidades que resultan desconocidas por la mayoría de los interesados.

Con carácter general, los trámites para la división y segregación de una vivienda, han de comenzar por verificar la normativa estatal (Ley del suelo), así como las normas urbanísticas vigentes en cada municipio y Comunidad Autónoma, amén de la Ley de Propiedad Horizontal, pues se establecen unos criterios de habitabilidad mínimos que se deben respetar en cuanto a tamaños y estancias. En todo caso, el requisito previo es tramitar y obtener del Ayuntamiento correspondiente el permiso administrativo necesario para dividir el inmueble.

En segundo lugar, y una vez obtenido el permiso de división municipal, si la vivienda en cuestión pertenece a un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal (que suele ser lo frecuente), hay que proceder a solicitar y obtener un permiso de la Comunidad de Propietarios, según exige el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, que debe autorizar la división mediante la celebración de una junta de vecinos (ordinaria o extraordinaria), que adopte acuerdo aprobado por las tres quintas (3/5) partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

La única excepción a tal exigencia es que el título constitutivo (escritura de obra nueva y división horizontal), o los Estatutos de la comunidad permitan de forma expresa la división del inmueble, segregando y dividiendo viviendas sin necesidad de recabar autorización de la junta de vecinos. En caso de que tal posibilidad no se haya contemplado expresamente en los Estatutos o en el Título constitutivo, la Comunidad de Propietarios sólo podrá oponerse si la división infringiera lo establecido en los Estatutos, la normativa urbanística o se causa algún daño a elementos comunes de la inmueble o a algún otro copropietario.

En la misma junta de propietarios se debe aprobar también la redistribución de cuotas de participación en elementos comunes, pues la división del inmueble en varios más pequeños independientes altera la superficie, y deben calcularse las nuevas cuotas en proporción a la superficie y redistribuirlas.

Igualmente será necesario contar con un Proyecto de Obra firmado por Arquitecto, donde cada vivienda disponga de puerta de acceso propia, y obtener Licencia municipal de obra mayor, y por último otorgar ante Notario Escritura de división y segregación, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, dando lugar a fincas registrales independientes que tendrán cada una su hoja registral propia e independiente.

No se debe olvidar que la división también se ha de comunicar al Catastro, para que cada vivienda disponga de su propio recibido de IBI, y que se ha de liquidar en Hacienda de la Comunidad Autónoma el impuesto de actos jurídicos documentados, en función del valor económico del piso resultante segregado.

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