En estas fechas están de plena actualidad las medidas aprobadas por el Consejo de Ministros con el fin de limitar la subida o actualización de rentas de alquiler en el año 2023, mediante la aprobación del Real Decreto Ley 20/2022, de 27 de diciembre (fecha den publicación y entrada en vigor el 28-12-2022) que en su artículo 67 amplía la vigencia de las medidas adoptadas ya mediante el Real Decreto Ley 6/2022, de 29 de marzo, hasta el día 31 de diciembre de 2023.
Prórroga del límite en el aumento del alquiler al 2% durante el 2023
¿Cómo afecta la ampliación de las medidas a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la actual LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre)?
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Estas medidas implican que la actualización de las rentas de alquiler de viviendas que se lleven a cabo durante el año 2023 se somete al denominado Índice de Garantía de Competitividad (IGC), a modo de ejemplo, la variación de dicho índice entre los meses de octubre de 2021 y 2022 ascendió al 8,60%, según público el INE el día 20 de diciembre.
Esto no quiere decir que en el caso concreto de una variación del 8,60% se pueda incrementar el alquiler en ese porcentaje, sino que el límite total de la actualización de la renta no puede exceder del 2%, y en consecuencia se aplicará una subida máxima del 2%, según establece La Ley 2/2015, de 30 de marzo de Desindexación de la Economía Española, en su Anexo de Elaboración de la Tasa de Variación Anual del Índice de Garantía de Competitividad, que literalmente en uno de sus párrafos establece:
“Cuando la tasa de variación del IGC sea negativa se considerará que el valor de revisión será cero, y cuando exceda el límite superior del objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo (2 por ciento), se considerará éste como valor de referencia para las revisiones. Se tomará como valor cuantitativo de dicho objetivo el 2 por ciento. Por Orden del Ministerio de Economía y Competitividad se podrá modificar este valor para recoger los cambios que pueda sufrir la definición del objetivo a medio plazo del Banco Central Europeo.”
¿Cómo afecta a los grandes tenedores de propiedades?
Estas medidas para la actualización de alquileres de rentas se aplican a grandes tenedores (titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros):
“ a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.”
¿Cómo afecta a los pequeños tenedores de propiedades?
“b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”
La distinción entre la aplicación de las medidas entre un gran tenedor y un pequeño arrendador versa en que el gran tenedor no va a poder actualizar la renta por encima del 2%, exista o no exista acuerdo con el arrendatario, no obstante, el pequeño arrendador si puede subir la renta por encima de ese 2% siempre que exista acuerdo con el inquilino, en caso de falta de acuerdo con el arrendatario, se aplicará como máximo el 2% de subida. En la práctica, y ante la situación actual, entendemos que los arrendatarios de vivienda, en el caso de alcanzar acuerdos, estos nunca conllevarían una subida superior al 2%, lo que nos va a dar como resultado actualizaciones de renta sin acuerdo en la mayoría de las ocasiones, con aplicación del 2%.
