Plazo de prescripción para reclamar gastos hipotecarios: ¿hasta cuándo es posible hacerlo?
Es un tema que continúa vigente para todos los que han firmado recientemente, o piensan firmar en breve, una hipoteca, y plantea algunas dudas respecto al plazo de prescripción legal existente para los que deseen todavía reclamar frente a su banco la devolución de ciertos gastos hipotecarios soportados años atrás al constituir la hipoteca.
Por un lado, debemos tener presente que todas las dudas posibles respecto a quién debe soportar los gastos hipotecarios han quedado legalmente solucionadas de forma clara y categórica, mediante la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, por la que se realiza la trasposición al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.
Transparencia en gastos hipotecarios: la importancia de conocer quién paga qué
En virtud de lo establecido en el artículo 14 de la citada Ley 5/2019, y las normas de transparencia en la comercialización de préstamos hipotecarios, el prestamista e intermediario de crédito deberá entregar al prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, diversa documentación, y entre ella una información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario.
Conforme a la exigencia anterior, legalmente los gastos se distribuirán del siguiente modo:
- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
- El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable. Y conforme al Real Decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en su artículo 29 se dispone
que cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria será sujeto pasivo el prestamista.
En resumen, y conforme a las previsiones legales, desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 17/2018, todos los gastos hipotecarios (Notario, Registro de la Propiedad, Gestoría e Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados), son obligación y por cuenta del Banco prestamista.
Y sólo los gastos de la tasación del inmueble hipotecado serán por cuenta del cliente prestatario.
Por tanto, desde la entrada en vigor el día 16 de junio de 2019, de la Ley 5/2019, parece claro que quedan solventadas todas las dudas en cuanto a qué persona ha de soportar los gatos hipotecarios, y cómo quedan distribuidos entre banco prestamista y cliente prestatario.
Pero subsisten las dudas en cuanto al plazo de prescripción legal existente para los que deseen todavía reclamar frente a su banco la devolución de ciertos gastos hipotecarios soportados años atrás al constituir la hipoteca.
Acción de restitución de gastos hipotecarios: ¿hasta cuándo es posible reclamar?
Si bien la acción declarativa para declarar judicialmente la nulidad de la cláusula de gastos inserta en contrato de préstamo hipotecario (pactando que cliente asumiera el pago de todos los gastos hipotecarios), no prescribe nunca,
por el mismo hecho de ser nula, distinto es el caso de la acción de restitución de cantidades indebidamente soportadas, para la que existe un plazo legal de ejercicio de cinco años, y que sí prescribe, siendo lo dudoso y discutible cuándo empieza a transcurrir el plazo de prescripción.
El TJUE considera al respecto, que se debe respetar el principio de efectividad (para que un plazo de prescripción no haga imposible en la práctica o excesivamente difícil, el ejercicio de un derecho) y que la acción de restitución
no debe considerarse prescrita si el consumidor no conoce, o no ha podido razonablemente conocer, el carácter abusivo de la cláusula de gastos.
Pero el TJUE no señala cual es el día de inicio del cómputo del plazo de los cinco años, pero con arreglo a los artículos 1964 y 1969 del Código Civil, parece que tal diez a quo no puede ser ni el 23 de diciembre de 2015
(Sentencia del TS sobre el tema), ni el 23 de enero de 2019 (cinco Sentencias del TS sobre el tema), y habrá de estar a cada caso, valorando las circunstancias concretas del cliente, aconsejando desde Heredia Cruces consultar siempre estos aspectos con Abogados de Derecho Civil en Madrid.
