Modificación de la ley de arrendamientos urbanos

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En los últimos meses hemos asistido atónitos a una alarmante inseguridad jurídica, en el ámbito de los arrendamientos urbanos de vivienda, motivada por la costumbre del actual Ejecutivo de regular trascendentales materias legales mediante Decretos leyes aprobados en Consejo de Ministros, de lo cual es ejemplo el actual Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que ha entrado en vigor el pasado 6 de marzo de 2019, y que ha motivado que en tan solo cuatro meses haya existido hasta tres marcos legales diferentes respecto a los mismos arrendamientos.

Con este nuevo Real Decreto-ley 7/2019, el Gobierno trata de sacar adelante su pretendida reforma anterior operada por el Real Decreto-ley 21/2018, que finalmente fue tumbada por el Congreso de los Diputados el pasado mes de enero, al no ser refrendada por los votos necesarios.

El marco jurídico español sobre arrendamientos urbanos siempre fue sólido y seguro, sin apenas leves reformas, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre 1964 permaneció sustancialmente inalterada durante más de 20 años, manteniendo un derecho de prórroga forzosa a favor del inquilino, hasta el 9 de mayo de 1985, en que se aprobó el famoso “Decreto Boyer” 2/1985, de 30 de abril, que liberalizó la duración de los arrendamientos de viviendas según voluntad de las partes, llegando a la actual Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre, que estableció una duración mínima de hasta cinco años para arrendamientos de viviendas con posibilidad de prorrogarse hasta tres años más, que ha estado vigente otros casi 20 años ininterrumpidos, hasta la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que redujo la duración de los arrendamientos de vivienda a tres años, con posibilidad de prórroga por un año más, y así hasta llegar a la actual situación, donde como decimos, en menos de cuatro meses se han sucedido hasta tres regímenes normativos diferentes.

Esta alocada realidad jurídica, tan cambiante en cuestión de semanas, no es beneficiosa para nadie, pues dará lugar a múltiples dudas y problemas futuros hasta para determinar qué norma arrendaticia es la aplicable a un contrato de alquiler.

En todo caso, y con sujeción al vigente RDL 7/2019, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, pero si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Y veremos si el RDL 7/2019 es finalmente convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados (en plazo de treinta días hábiles), habida cuenta de la disolución de las Cortes motivada por la convocatoria de Elecciones Generales prevista para el 28 de abril de 2019 próximo.

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