Nueva Ley de Vivienda y Arrendamiento

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El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Nueva Ley de Vivienda (para ser más exactos la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda), que nace (según lo indicado en su Exposición de Motivos) para hacer efectivo el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada que recoge el artículo 47 de la Constitución Española, con el establecimiento de normas dirigidas a tal fin.

Dicha norma crea modificaciones en el marco normativo sustantivo y procesal en el ámbito de la vivienda, incluyendo las políticas públicas de vivienda, tratando en este artículo de algunas de las modificaciones que recaen sobre el mercado de alquiler de vivienda.

Nueva Ley de Vivienda: Definiciones y Regulaciones para Grandes Tenedores y Mercados Residenciales Tensionados

En la ley se efectúan definiciones de varios conceptos jurídicos (artículo 3) como “vivienda”, “infra vivienda”, “vivienda digna y adecuada”, “condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero”, “gastos y suministros básicos”, “vivienda protegida”, “vivienda asequible incentivada”, “parque de vivienda y alojamiento del tercer sector”,
“residencia habitual”, “residencia secundaria”, “gran tenedor” y “sinhogarismo”.

A los efectos de los contratos de arrendamiento de vivienda, se modifica lo que se entiende como gran tenedor (art 3.K)) :

Continúa siendo la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, que varía en los casos de lo que se llama “entornos de mercado residencial tensionado”, pasando a ser gran tenedor de los titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea declarado por la comunidad autónoma, que tiene una vigencia de tres años, pudiendo ser prorrogada por periodos anuales.

Y para que una zona sea declarada como zona de mercado residencial tensionado, se ha de dar una de las siguientes dos circunstancias (art 18.3):

  1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares, o bien,
  2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

El ser o no ser gran tenedor, tiene gran repercusión a efectos procesales (Ej.: procedimientos de desahucio) como materiales, por ejemplo la limitación a subidas o actualizaciones de renta que para el 2023 el máximo es del 2%; y en el caso de arrendador no gran tenedor, en caso de ausencia de pacto entre las partes, es cuando el máximo sería del 2% .

Para el año 2024, la imitación se ha establecido en el 3%. A partir del 31 de diciembre de 2024 se aplicará el índice de referencia que establecerá el INE antes de dicha fecha (Disposición Final 1ª).

Y con respecto a la fijación de la renta inicial en zonas de mercado residencial tensionado:

Para arrendador no gran tenedor:

La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

  • Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
  • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno
    posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
  • Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
  • Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.

Para arrendador gran tenedor:

La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.

Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de viviendas sobre las que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.

Por lo que se refiere a la duración de los contratos de arrendamiento, se establecen en la Disposición Final 1ª nuevas prorrogas (2), adicionales a las actuales prorrogas de 5 años si el arrendador es personas físicas o 7 si el arrendador es persona jurídica, que de deberá solicitar el arrendatario a la finalización de las prórrogas obligatorias anteriores (incluso hasta el último día de duración del contrato):

  1. Una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
  2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de la LAU o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Innovaciones en el Pago Electrónico y Distribución de Gastos en la Nueva Ley de Vivienda

Como novedad se establece que el pago de las rentas se efectuará solo por medios electrónicos, pero queda diluida dicha obligación, puesto que se establece que salvo que una de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, y a solicitud de esta, se llevará a cabo el pago en metálico y en la vivienda arrendada.

Así mismo los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato se imponen al arrendador, ya sea persona física o jurídica, así mismo las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, lógicamente el pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración. (Disposición Final 1ª)

Por lo que se refiere a la información que ha de tener el arrendatario (también el comprador), antes de firmar el contrato de arrendamiento, se ha de proporcionar una información mínima que aparece en el artículo 31 de la Ley con respecto a las condiciones esenciales de la vivienda y del edificio (apartado c)).

Los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley se seguirán rigiendo por lo establecido en el régimen jurídico que les eran de aplicación, salvo que las partes acuerden lo contrario (Disposición Transitoria Cuarta 1 y 2).

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