El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (popularmente llamado «Plusvalía municipal»), está regulado en los art. 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, siendo tal impuesto un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos de naturaleza urbana.
Que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título, o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.
Así, la plusvalía grava la transmisión de terrenos urbanos, tanto a título gratuito (donación, herencia), u onerosa (compraventa, permuta), siempre que exista un incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición, a lo largo de un periodo máximo de 20 años.
Y si bien con carácter general el sujeto pasivo de la plusvalía, a título de contribuyente, en las transmisiones onerosas, es la persona que transmita el terreno, sin embargo, el art. 106.2 de la LRHL dispone una excepción, de forma que tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona que adquiera el terreno, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.
Es decir, a pesar de ser el vendedor del inmueble el que debe pagar la plusvalía municipal, resulta que cuando el vendedor es una persona física no residente en España (que es cuando esa persona no reside en España más de 182 días), el comprador del inmueble se constituye en “sujeto pasivo sustituto de contribuyente”, de forma que en tal caso el obligado a pagar la plusvalía es el comprador.
Comprar una vivienda a una persona no residente en España (sea española o extranjera), tiene así para el comprador grandes exigencias tributarias, pues el comprador no sólo ha de hacer frente al pago del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, sino que además es el sustituto del contribuyente en el pago del Impuesto de Plusvalía municipal.
El estado y Hacienda “desconfían” que el vendedor no residente cumpla sus obligaciones tributarias en España desde el extranjero, y quieren evitar por ello que ese vendedor no residente en España deje sin ingresar en Hacienda lo que le corresponde, y la forma es hacer recaer al comprador la condición de sustituto del contribuyente.
¿En quién recae la obligación del pago de la plusvalía municipal?
Sin embargo, y a pesar de recaer en el comprador la obligación de cumplir con el pago de la plusvalía municipal, ese carácter de “sustituto” hace que la propia Ley contemple que el comprador, una vez cumplida su obligación de
ingreso de la plusvalía municipal, pueda recuperar del vendedor tal importe, pues era el vendedor el que debería haberlo pagado.
Surge así la acción de reembolso o repetición del comprador contra el vendedor, prevista en el art. 36.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, cuando dispone que: “Es sustituto el sujeto pasivo que, por imposición de la ley y en lugar del contribuyente, está obligado a cumplir la obligación tributaria principal, así como las obligaciones formales inherentes a la misma.
El sustituto podrá exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas, salvo que la ley señale otra cosa.”
Y para evitar que el comprador, después de pagar de su bolsillo el importe de la plusvalía municipal (que en realidad corresponde al vendedor), se tenga que embarcar en un proceso judicial de reclamación de cantidad ante los tribunales, con la dificultad de demandar y localizar a una persona que no vive en España.
Es muy recomendable y prudente pactar de antemano entre vendedor y comprador, y si es posible reflejarlo en la propia escritura pública de
compraventa, la forma de compensar al comprador por este concepto.
De tal modo, es factible acordar, o bien una reducción en el precio de venta, previamente calculada y ajustada al importe de la plusvalía municipal que va a tener que abonar el comprador, o bien pactar una retención en el precio de compra,
coincidente en el importe precisamente a ingresar por el comprador en concepto de plusvalía municipal.
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