El proyecto de ley de crédito inmobiliario

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El Gobierno reunido en Consejo de Ministros aprobó el pasado noviembre de 2017, el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, actualmente en tramitación parlamentaria, para incorporar a nuestro derecho la Directiva europea UE 2014/17/UE, sobre Contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, reforzando así legalmente la transparencia, la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario, reduciendo los gastos asociados a modificaciones en hipotecas, y extendiendo esta protección a todas las personas físicas, tanto consumidores como profesionales autónomos.

Si Francia, Alemania, Italia o Irlanda ya habían garantizado así la protección al consumidor hipotecario desde 2016, España lo hará con cierto retraso desde el 2018.

Con arreglo al Proyecto, al menos 7 días antes de la firma del contrato, el prestamista deberá entregar al cliente documentación detallada del crédito hipotecario y de sus cláusulas potencialmente abusivas u opacas, con escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados, y durante ese plazo el cliente deberá acudir al Notario que libremente elija, que le asesorará gratuitamente, respondiendo a todas las preguntas que plantee y explicando las cláusulas sensibles del contrato, y comprobando que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas de la hipoteca a firmar.

El prestatario deberá firmar un Acta notarial gratuita, poniendo de manifiesto conocer toda la información necesaria, siendo ello una condición sine qua non para que el Notario autorice la escritura, tras lo cual el cliente acudirá nuevamente ante Notario a firmar por fin la hipoteca con el banco, no pudiéndose autorizar la escritura de no cumplirse todas estas obligaciones.

Se establece un abaratamiento de comisiones por cancelación anticipada en préstamos a tipo variable, hasta eliminarlas a partir de los cinco años de vigencia del contrato. La comisión máxima por conversión de tipo variable a fijo, y la novación o subrogación del préstamo, será del 0,25% del capital pendiente de amortizar si se produce durante los 3 primeros años de vigencia del contrato y del 0 % si se produce con posterioridad, y se rebajan los gastos de aranceles de Notaría y Registro. Se prevé además la posibilidad de que el cliente pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo, su conversión de moneda extranjera a euros.

Para que proceda la ejecución de un préstamo hipotecario, y durante la primera mitad de la vida del préstamo, deberán impagarse 9 cuotas mensuales o el 2% del capital concedido, y en la segunda mitad, 12 cuotas mensuales o el 4% del capital, ampliándose el umbral actual de 3 impagos que por art. 693 LEC permite vencer anticipadamente el préstamo a partir del tercer mes de impago.

Se prohíben las ventas vinculadas, que obligan al cliente a aceptar productos financieros (seguros del hogar) como condición para obtener la hipoteca, pero permitiéndose las ventas combinadas con opción de contratar separadamente la hipoteca y el resto de productos.

Desde “Heredia Cruces” confiamos en que la próxima entrada en vigor de la Ley, sirva de protección efectiva a los consumidores, aumentando así la transparencia y la seguridad jurídica en el sector financiero español, que tanta litigiosidad ha sufrido en los últimos años.

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