Recuperación de los gastos de la hipoteca

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La Sentencia del Tribunal Supremo de 23/12/15, abrió la veda para que los clientes que han soportado el pago de los gastos generados al constituir una hipoteca, puedan reclamar y recuperar tales importes, al haberse la nulidad por abusivas de las cláusulas impuestas por las entidades bancarias, que atribuían el abono de todos los gastos a los clientes.

La Sentencia del TS se funda en que los clientes, como meros consumidores y usuarios, han sufrido la imposición no pactada de una condición cuyo coste asumen por entero, sin posibilidad de negociación alguna al serles incorporada al contrato como obligatoriacondición generalde la contratación sin equilibrio alguno entre las partes firmantes, y cuando además la entidad bancaria es la única beneficiaria real de la hipoteca, pues como derecho real de garantía para la devolución de un préstamo la misma sólo protege al banco prestamista, todo lo cual conduce a la declaración judicial de abusivas de tales clausulas, lo que supone su nulidad de pleno derecho, debiéndose tener por no incorporadas nunca al contrato.

Hay que distinguir que tal declaración sólo afecta a los gastos generados por la constitución o subrogación de la hipoteca, pero no a los de la compraventa en sí, que se mantienen a cargo del cliente comprador, pues todos los gastos derivados de la compraventa del inmueble no serían abusivos ni nulos, y sólo los devengados del otorgamiento de la hipoteca serían los afectados de nulidad por abusividad.

Por tanto, la Sentencia del TS sólo analiza la nulidad de los gastos de notaría, registro de la propiedad, Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños, gastos de tasación y gastos de otra naturaleza, los cuales habrán de ser reintegrados y devueltos a los clientes por parte de la entidad bancaria.

Si bien la declaración de nulidad de las famosas cláusulas suelo, ya ha sido reglada normativamente por medio del RD Ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, que establece un mecanismo preceptivo de reclamación previa para la amistosa devolución de los importes indebidamente cobrados por los bancos, sin embargo, para los gastos de hipoteca todavía no existe tal mecanismo normativo reglado, sino que es la Sentencia del TS la que ha abierto una vía judicial doctrinal para que todos los clientes afectados puedan reclamar judicialmente en su caso.

Aconsejamos desde Heredia Cruces iniciar una reclamación previa y extraprocesal ante la entidad bancaria, y en caso de falta de respuesta o negativa expresa a la devolución, iniciar acciones judiciales contra el banco con la presentación de demanda judicial.

Con la prudencia necesaria en todo pleito, nunca en España ha existido un clima judicial tan favorable para la protección judicial de los clientes frente a las entidades bancarias.

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