¿Sabías que puedes separar los inmuebles de tu empresa sin pagar impuestos inmediatos por ello? Gracias al régimen de neutralidad fiscal, es posible reorganizar el patrimonio de una sociedad limitada —por ejemplo, escindiendo la rama inmobiliaria— sin que ello implique una carga tributaria inmediata.
En este artículo te explicamos cómo aplicar el régimen fiscal especial de fusiones y escisiones, recogido en la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), para asegurar la neutralidad fiscal y reestructurar tu empresa con total seguridad jurídica.
¿Qué es el régimen de neutralidad fiscal?
El régimen de neutralidad fiscal es un régimen especial, previsto en el capítulo VII del título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades, que permite realizar ciertas operaciones societarias —como fusiones, escisiones, aportaciones de ramas de actividad o canjes de valores— sin generar una tributación inmediata.
En otras palabras: si cumples los requisitos, no tendrás que pagar ahora impuestos por la ganancia latente de los bienes transferidos (como inmuebles).
¿Cuándo se aplica?
Este régimen puede aplicarse cuando una empresa realiza una modificación estructural y desea evitar la carga fiscal inmediata que normalmente implicaría una transmisión patrimonial.
Un ejemplo habitual: una sociedad limitada que decide separar su rama inmobiliaria —por ejemplo, un local o nave que quiere aislar del riesgo de la actividad principal— y transferirla a una nueva SL inmobiliaria.
Requisitos para aplicar el régimen fiscal especial de fusiones y escisiones
Aplicar correctamente el régimen de neutralidad fiscal requiere cumplir con una serie de condiciones estrictas. A continuación te las explicamos una por una:
Existencia de una rama de actividad
La parte del patrimonio que se escinde (por ejemplo, los inmuebles) debe constituir una unidad económica autónoma, capaz de funcionar por sus propios medios.
Es decir, no vale con trasladar solo un inmueble aislado: debe tratarse de una rama de actividad que exista en la propia sociedad aportante no basta que se trate de una suma de elementos patrimoniales que potencialmente puedan llegar a constituir una futura unidad económica autónoma, puede incluir:
- El inmueble.
- Personal encargado de su gestión, al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
- Contratos de arrendamiento.
- Gastos y servicios asociados.
- Ingresos por alquileres o explotación.
Esta es una de las claves para que la operación sea considerada fiscalmente neutra.
Transmisión en bloque
Los activos y pasivos deben transmitirse en bloque: no puede haber liquidación previa ni venta individual de elementos.
La escisión debe ser vista como una reorganización patrimonial, no como una desinversión o una venta encubierta.
Atribución proporcional de valores
Los socios de la sociedad escindida deben recibir participaciones en la nueva sociedad en proporción a su participación actual.
Por ejemplo, si un socio tiene el 70% de la sociedad original, deberá recibir el 70% de las participaciones de la sociedad que recibirá el inmueble.
Compensación en dinero limitada
Si hubiera compensación en efectivo, no puede superar el 10% del valor nominal de los valores atribuidos (o de su valor equivalente).
Esta cláusula permite cierta flexibilidad, pero mantiene la esencia de la operación como un intercambio de participaciones, no como una compraventa.
Motivo económico válido
En el caso de las escisiones para proteger el patrimonio inmobiliario —tema que desarrollamos en profundidad en nuestra guía sobre reestructuración empresarial— es imprescindible justificar una razón económica real y legítima, como:
- Reorganizar las actividades del grupo
- Mejorar la eficiencia operativa
- Aislar riesgos
- Facilitar la sucesión empresarial
- Proteger el patrimonio inmobiliario de la empresa
Evita hacer la operación con fines puramente fiscales, ya que esto puede ser impugnado por la Agencia Tributaria.
El fundamento del régimen especial reside en que la fiscalidad no debe ser un freno ni un estímulo en las tomas de decisiones sobre operaciones de reorganización cuando la causa que impulsa su realización se sustenta en motivos económicos válidos en cuyo caso la fiscalidad tiene que tener un papel neutral en estas operaciones.
Comunicación a la Agencia Tributaria
El plazo para comunicar a la Agencia Tributaria la escisión de una sociedad en España es de tres meses desde la inscripción en el Registro Mercantil de la escritura pública que formaliza la escisión. Este trámite es necesario para acogerse al régimen fiscal especial del Impuesto sobre Sociedades.
Además, la empresa debe comunicar formalmente su intención de acogerse al régimen especial en el modelo 036 y justificar documentalmente el cumplimiento de los requisitos.
Además, es recomendable preparar un expediente técnico y jurídico completo que respalde la existencia de una rama de actividad y el motivo económico válido.
Mantenimiento de valores contables y fiscales
Para garantizar la neutralidad fiscal, los elementos patrimoniales transmitidos deben mantenerse al mismo valor fiscal y contable que tenían en la entidad transmitente.
Esto significa que no hay revalorización de activos, ni plusvalías que tributar, al menos en ese momento.
¿Qué beneficios tiene aplicar el régimen de neutralidad fiscal?
Aplicar correctamente este régimen ofrece numerosas ventajas para empresarios, patrimonios familiares y pymes:
- Evitas pagar impuestos ahora: la ganancia patrimonial latente del inmueble no tributa mientras se mantenga el valor contable.
- No se genera IVA ni ITP: al no ser una compraventa, la transmisión del inmueble está exenta de estos tributos si se cumplen los requisitos.
- Facilita la reestructuración: puedes separar el patrimonio inmobiliario y aislarlo del riesgo empresarial sin costes fiscales inmediatos.
- Mejora la planificación sucesoria o de venta: separar los activos facilita una futura donación, venta o entrada de nuevos socios.
¿Qué pasa si no se cumplen los requisitos?
En ese caso, la operación pierde la neutralidad fiscal y se considera una transmisión normal, lo que puede conllevar:
- Tributación por Impuesto sobre Sociedades por la actualización de los valores de los inmuebles.
- Posible aplicación de IVA o ITP.
- Inspección o regularización por parte de Hacienda.
Por eso es fundamental asesorarse con expertos en derecho fiscal y mercantil para no cometer errores que pueden salir muy caros.
Aplicar el régimen de neutralidad fiscal correctamente es esencial para una escisión segura
Separar los inmuebles de una empresa puede ser una decisión muy acertada para proteger tu patrimonio o mejorar la eficiencia operativa. Pero para hacerlo sin impacto fiscal inmediato, es imprescindible aplicar el régimen fiscal especial de escisiones con todas las garantías legales y contables.
En Heredia Cruces Abogados te ayudamos a diseñar y ejecutar este tipo de operaciones con total seguridad, desde el análisis inicial hasta la inscripción registral, garantizando el cumplimiento de todos los requisitos para lograr la neutralidad fiscal.
¿Te estás planteando escindir la rama inmobiliaria de tu empresa?
Solicita una asesoría personalizada. Te ayudamos a:
- Evaluar si tus inmuebles forman una rama de actividad.
- Redactar el proyecto de escisión y justificar el motivo económico válido.
- Tramitar la comunicación con Hacienda.
- Ejecutar la operación con seguridad legal y fiscal.
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