Retención del 3%: Obligaciones fiscales al comprar un inmueble en España a una persona no residente
Cuando una persona, independientemente de si es residente o no residente en España, va a comprar un inmueble ubicado en territorio español, a una persona (bien sea esta de nacionalidad española o extranjera) residente en el extranjero, es decir, que no sea residente en España, conviene siempre tener clara la obligación del comprador de practicar retención de un porcentaje del 3% del precio declarado en escritura, para garantizar así el pago del impuesto sobre la Renta del No Residente, y que precisamente corresponde ingresar al vendedor.
La importancia de la retención del 3% cuando el vendedor no reside en España
La Ley desconfía de que un vendedor no residente en España, una vez vendido el inmueble, y perdido así el arraigo que tuviera con nuestro país, vaya después a cumplir con su obligación de tributar por la ganancia patrimonial derivada de la venta liquidando el Impuesto sobre la Renta de No Residente, recordando que la declaración de los no residentes tiene un tipo de gravamen de entre el 19% y el 24%, conforme al tipo de ingresos y país donde se resida, tomándose para el cálculo los ingresos obtenidos en España por actividades económicas, posesión de una segunda residencia, pensiones y rentas de capital inmobiliario.
Cálculo de la ganancia patrimonial y retención del comprador
La normativa tributaria establece que para calcular la posible ganancia patrimonial obtenida de la venta, se debe determinar la diferencia entre el inicial valor de compra y el posterior valor de venta, y cuando el vendedor del inmueble es no residente en territorio español, para garantizar y asegurar el efectivo cobro del impuesto, la ley obliga a que el comprador retenga el 3% del precio de la compraventa, efectuando el ingreso de tal importe en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión del inmueble.
Procedimiento y plazos para la retención y el ingreso definitivo
Es necesario que la escritura de compraventa otorgada ante Notario deje constancia de tales extremos, y normalmente el 3% se descuenta al emitir el comprador los cheques bancarios que entrega al vendedor ante Notario al firmar la escritura de compraventa, de forma que si el precio de compra son 150.000.- euros, por ejemplo, el comprador deberá retener el 3 % por importe de 4.500.- euros para ingresarlo en la Agencia Tributaria, el resto por importe de 145.000.- euros se habrá de entregar al vendedor.
Excepciones y acreditación de otras obligaciones fiscales
Una vez realizada la retención e ingreso del 3% en la Hacienda por parte del comprador, corresponderá que el transmitente vendedor formalice la correspondiente declaración y el ingreso definitivo, bien ingresando la diferencia resultante que quede por liquidar, o bien si procede recuperando la parte que resulte de la cantidad retenida e ingresada por el comprador, y todo ello en los plazos que previenen la Ley y el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
Impuestos alternativos y necesidad de acreditación
Puede ocurrir también que, aunque el vendedor no resida en España, no esté sin embargo sujeto al impuesto de la Renta De No Residentes, y sí esté sujeto al Impuesto sobre la renta de las personas físicas o al Impuesto de Sociedades, y en tal caso será necesario acreditar tal circunstancia mediante la obtención de un certificado expedido por la Administración Tributaria.
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