Imaginemos que el propietario de una vivienda, donde existe un alquiler de renta antigua, decide vender el inmueble; en tal caso no puede vender por cualquier precio o al precio de mercado, sino que deberá hacerlo sujetándose a la limitación exigida por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según explicamos seguidamente.
Aspectos a tener en cuenta sobre al vender un piso con inquilinos de renta antigua:
Lo primero a tener en cuenta, es que en la actual y vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su Disposición transitoria segunda, se regulan los Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, indicando que “los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
Según lo anterior, los arrendamientos de renta antigua siguen sujetos a la LAU 1964, en cuyo artículo 53 se establece: “Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1.º Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior. 2.º Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad . . . 2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria. 3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62”, indicando tal art. 62 que: “No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.”
En definitiva, un propietario de inmueble arrendado a inquilino de renta antigua, para poder vender la vivienda, además de respetar el derecho de adquisición preferente del inquilino (con tanteo y retracto), ha de sujetar el precio de venta al límite de capitalización al 4,5 % de la renta anual que paga el inquilino (si la vivienda estuviera ocupada después del 1 de enero de 1942), según resulta del siguiente ejemplo práctico que ponemos:
Si la renta mensual fuera de 300.- euros, la renta anual sería de 3.600.- euros, importe que multiplicado por 100 y dividido por el 4,5, arroja la cifra de 80.000.- euros, que sería el precio máximo al que el propietario debería de vender el inmueble.
Caso de que el propietario vendiera el inmueble por encima de tal precio máximo resultante, excediendo del valor de la capitalización de la renta anual, el arrendatario podrá impugnar judicialmente la compraventa realizada, y obtener sentencia de un Tribunal que declare que el comprador del inmueble no podrá denegar al arrendatario la prórroga legal del contrato fundándose en la causa 1ª del artículo 62 de la LAU 1964.
Impugnación de la Transmisión de un Inmueble en el Caso de un Precio Excesivo y Protección del Arrendatario en la Ley de Arrendamientos Urbanos
En conclusión, si el propietario del inmueble lo vendiera por encima del precio máximo excediendo la capitalización de la renta anual, el arrendatario podrá impugnar la transmisión, y el comprador (nuevo propietario), no podrá desahuciar al arrendatario de la vivienda, ni siquiera en el caso de necesitar personalmente la vivienda para ocuparla.
Al respecto es muy interesante la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010, en donde se fija la doctrina jurisprudencial ilustrativa de que el precio de venta del inmueble arrendado con inquilino de renta antigua no puede exceder de la capitalización de la renta anual que abone el arrendatario, en los términos previstos por el artículo 53 de la LAU 1964.
En Heredia Cruces somos especialistas en gestión del patrimonio, especialmente en contratos de alquiler, y siempre aconsejamos consultar con un profesional a la hora de canalizar este tipo de compraventas de inmuebles sujetas a arrendamientos de renta antigua.