En España, muchos mayores tienen un patrimonio inmobiliario consolidado, si bien, por diferentes motivos, pueden encontrarse en la búsqueda de obtener ingresos para mantener una mejor calidad de vida, debido a la falta de liquidez. A causa de esto y para solventarlo, se crearon la renta vitalicia, la hipoteca inversa y la nuda propiedad.
A continuación, analizaremos las distintas figuras desde las preguntas que pueden surgir a la hora de plantearse su elección.
- ¿Qué tienen en común?
- ¿Qué diferencias existen en sus definiciones y usos?
- ¿Qué beneficios tiene cada una?
- ¿Qué desventajas tiene cada una?
¿Qué tienen en común?
Estas figuras comparten el elemento común de proporcionar unos ingresos, a la persona propietaria de un inmueble, que se complemente con la pensión de jubilación de la que pueda ser beneficiario. Sin embargo, aunque todas tienen este objetivo, existen diferencias entre ellas en la forma de alcanzar tal fin.
¿Qué diferencias existen entre renta vitalicia, hipoteca inversa y nuda propiedad en sus definiciones y usos?
Como definición, la renta vitalicia inmobiliaria viene establecida en el artículo 1802 del Código Civil, y consiste en el pago de una pensión, por parte de un tercero, durante la vida de una o más personas determinadas, a cambio de que estas le hagan entrega de la propiedad de su inmueble, que se le transfiere con la carga de la pensión.
En cambio, con relación a la hipoteca inversa, hay que acudir a la Ley 41/2007 que, en su Disposición Adicional Primera, define este concepto como el préstamo o crédito, garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante, y siempre que:
1.- El solicitante y los beneficiarios sean personas de edad igual o superior a los 65 años, o afectadas de dependencia.
2.- Que el deudor disponga del importe del préstamo.
3.- Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor, y la garantía ejecutable, cuando fallezca el prestatario.
Por último, la nuda propiedad, institución que no está definida legalmente, se entiende que encuentra su regulación en los artículos 467 y 469 del Código Civil, como una modalidad de usufructo. Esta figura se aplica cuando una persona física o jurídica posee el derecho de propiedad de un bien inmueble, pero no tiene el derecho de uso del mismo. Encontramos un ejemplo de estos casos cuando una persona, en vez de dejar de herencia un inmueble, lo transmite en nuda propiedad a un tercero, de modo que éste lo tiene en propiedad pero no disfruta su uso hasta el momento en que el transmitente fallezca y su derecho de uso queda extinguido.
Según lo definido anteriormente, se puede ver cómo la diferencia existente entre las tres figuras es, principalmente, quién dispone de la titularidad de la propiedad en el momento de la constitución de estas, así como en el momento del fallecimiento de quien las constituye. Así, en la renta vitalicia inmobiliaria, la propiedad se adquiere por la persona que haya venido abonando la pensión (que suele ser una persona cercana y de confianza al propietario), cuando el propietario fallece; en la hipoteca inversa corresponde a la entidad con la que se haya constituido el préstamo en el momento de la constitución, del mismo modo, cuando la persona fallece; en cambio, en la nuda propiedad se entrega la propiedad en el momento en el que ésta se constituye, quedando la adquirente como nuda propietaria y, la anterior propietaria, como usufructuaria.
¿Qué beneficios puede aportar cada una?
No hace falta decir que todas ellas generan ciertos beneficios de liquidez inmediata para los que las constituyen, pero para escoger una de ellas es necesario saber cuál es más ventajosa, considerando las necesidades a atender en cada caso particular.
En primer lugar, la principal ventaja que tiene la renta vitalicia inmobiliaria es que el propietario sigue siéndolo de su inmueble, manteniendo su residencia habitual y obteniendo una renta periódica del deudor con la que puede mantener su calidad de vida, a la vez que conserva la propiedad de su vivienda.
Continuando con la hipoteca inversa, la ventaja de esta es que, del mismo modo que la anterior, se obtiene una renta segura de carácter vitalicio por parte de una entidad, que permite mayores recursos y, en su consecuencia, mantener una mayor calidad de vida. Además, en este caso existe la seguridad de que sea una entidad de contrastada solvencia la que la paga y, precisamente por esto, se entiende que no habrá problemas con el pago de las cuotas hipotecarias a la que viene comprometida.
Por último, el principal beneficio de la nuda propiedad es que se obtiene una gran cantidad de dinero en una sola vez (con motivo de la transmisión del inmueble). Por ello, en el caso de que se necesite dinero inmediato para cualquier gasto cuantioso que haya de afrontarse con prontitud, se tendrá liquidez para solventarlo.
¿Qué desventajas tiene tanto la renta vitalicica como la hipoteca inversa y la nuda propiedad?
Al igual que cada una de estas figuras poseen ventajas, también constituyen desventajas en ciertos sentidos, por lo que según los perjuicios que, en su caso, pudiere causar cada una, será más coherente constituir una u otra en cada situación particular.
Comenzando con la renta vitalicia inmobiliaria, la principal desventaja que existe es que, en el caso de que la persona no tenga buena salud y fallezca cuando lleva poco tiempo constituida, el pago que se le haya podido efectuar al anterior propietario será menor al precio de mercado del inmueble, y no se habrá beneficiado en demasía de esta renta vitalicia.
En segundo lugar, el problema que existe con la hipoteca inversa es que los intereses acumulados que hayan surgido la hipoteca pueden ser tan elevados que, en el momento del fallecimiento del propietario, los herederos se queden con una propiedad con un valor mucho menor al que se tenía de manera anterior (atendiendo al acusado importe del gravamen que pesa sobre ella).
Para finalizar, el principal perjuicio que se puede derivar de la nuda propiedad es que, a causa del usufructo, el precio por el que se vende la propiedad será muy inferior al que se podría vender sin pesar este sobre ella. Además, una vez constituida la nuda propiedad, el usufructuario no podrá vender ni arrendar la propiedad sin autorización del nudo propietario.
En conclusión, la elección de cada una de las tres figuras jurídicas dependerá de la situación personal, edad, salud y necesidad de liquidez que tenga la persona que la vaya a constituir. La renta vitalicia asegura un pago periódico para el resto de la vida de la persona, la hipoteca inversa otorga una seguridad mayor que las otras y la nuda propiedad otorga liquidez inmediata, y de mayor cuantía, para afrontar cualquier pago. Cada una tiene implicaciones que deben analizarse antes de decantarse por cualquiera de ellas.
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