En resolución de 31 de marzo de 2025, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un criterio vinculante mediante el cual se califica la exención por reinversión en vivienda habitual en la declaración de la Renta de personas físicas, como un derecho del contribuyente, y no como una opción tributaria, tal como hasta ahora lo había considerado la Agencia Tributaria (AEAT).
¿Qué significa este cambio de criterio del TEAC?
La cuestión sobre si la exención por reinversión en vivienda habitual era una opción tributaria del contribuyente, o un derecho, implicaba que, en caso de ser una opción tributaria, si no se aplicaba dicha exención en el ejercicio en el que se produjera la venta del inmueble, se perdía toda posibilidad de aplicarla en el futuro.
Esto significa que, si un contribuyente no aplicaba la exención en el mismo ejercicio en el que se realizó la venta (ya fuese por error; o simplemente, porque en ese momento no contemplaba aun la compra de una nueva vivienda habitual), perdía dicha exención, aun cuando dicha reinversión tuviese un plazo para ser efectiva de dos años posteriores a la fecha en la que se hubiera vendido la anterior vivienda habitual.
El cambio de criterio: ahora es un derecho del contribuyente
El TEAC se apoya para su resolución en una sentencia del Tribunal Supremo del 23 de febrero de 2023 (EDJ 2023/520827), que establece que la opción tributaria requiere que exista una alternativa entre regímenes tributarios diferentes y excluyentes; y que, además, dicha opción sea ejercida libremente por el contribuyente mediante declaración o autoliquidación.
Para la reinversión en vivienda habitual el contribuyente se veía obligado a declarar la reinversión en el mismo momento en que declaraba la venta, aun cuando no supiese si esa reinversión se daría efectivamente o no. Esto provocaba, por un lado, que aquellos contribuyentes que no habían declarado la exención no se aprovecharan de esta prebenda fiscal y la perdiesen si decidían, después de finalizado el periodo de liquidación correspondiente, comprarse una nueva vivienda; y por otro, que algunos, ante esta tesitura, optaran por aplicarla, teniendo luego que rectificar, con las sanciones e intereses correspondientes, la declaración con exención si después de los preceptivos dos años no habían realizado la compra de la nueva vivienda.
Consecuencias del nuevo criterio del TEAC
Con la nueva doctrina establecida por el TEAC, ahora el contribuyente no necesita saber, en el momento de declarar la venta, si reinvertirá o no la ganancia en una nueva vivienda, ya que esta exención pasa a considerarse un derecho. Esto implica que, en la venta de la vivienda habitual, si durante los dos años siguiente a dicha venta el contribuyente optase por comprar una morada nueva, pueda, mediante liquidación rectificativa, recuperar los impuestos pagados en su día por la ganancia patrimonial al no haberse aplicado dicha exención en aquel momento.
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