Es una de las consultas más frecuentes en el despacho y casi siempre llega igual: «queremos donar el piso a los hijos ahora, para que no tengan que pagar impuestos cuando faltemos». La intención es buena, pero parte de una premisa que en Madrid ya no se sostiene: donar en vida no ahorra impuestos por sí solo y, tratándose de una vivienda comprada hace décadas, sale bastante más caro que esperar.
Aviso necesario: las cifras autonómicas son las de la Comunidad de Madrid a 4 de septiembre de 2026. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas y cambia con frecuencia: en otra comunidad las conclusiones pueden ser distintas.
En Madrid, el ahorro no está en Sucesiones
El punto de partida de estas consultas es que el impuesto castiga a los herederos. Entre padres e hijos, en Madrid hace años que no es así. El artículo 25 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, en la redacción de la Ley 2/2025, de 25 de junio, vigente desde el 1 de julio de 2025, establece una bonificación del 99 por ciento de la cuota para los grupos de parentesco I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes) tanto en las adquisiciones mortis causa como en las donaciones. Para el grupo III (hermanos, tíos y sobrinos) es del 50 por ciento, también en ambas vías.
De ahí sale lo que interesa: la bonificación se aplica igual si dona hoy que si sus hijos heredan mañana. Adelantar la transmisión no ahorra nada en este impuesto y abre dos frentes que sí cuestan dinero.
Tres requisitos se incumplen a menudo, y los detallamos en nuestra página de donaciones: en donaciones de dinero el origen de los fondos debe justificarse y constar en el documento; para aplicar las bonificaciones autonómicas se exige, con carácter general, documento público, aunque desde el 1 de julio de 2025 se admite documento privado en donaciones de hasta 10.000 euros cuando la escritura no sea necesaria para la eficacia civil del negocio y se cumplan los límites de acumulación; y, cuando sea necesario elevar a público el documento para conservar el beneficio fiscal, debe hacerse dentro del plazo voluntario.
La diferencia real: el IRPF de quien dona
Cuando alguien dona un bien, para Hacienda lo está transmitiendo. Si el valor actual supera al de adquisición aflora una ganancia patrimonial en el IRPF del donante, que tributa en la base del ahorro aunque él no haya recibido un euro. El artículo 33.3.b) de la Ley 35/2006 del IRPF, en cambio, dispone que no existe ganancia ni pérdida «con ocasión de transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente». Es la llamada plusvalía del muerto: lo acumulado durante toda una vida se extingue con el fallecimiento y nadie lo paga. La asimetría la completa el artículo 33.5.c), que impide computar la pérdida si el bien donado vale menos de lo que costó. La escala del ahorro de 2026 (artículo 66) va del 19 al 30 por ciento.
Un ejemplo con números
Un padre, único titular, compró en 1996 un piso en Madrid por 90.000 euros. Su valor de referencia de Catastro hoy es de 400.000. Quiere transmitirlo a su hijo, de 45 años y con un patrimonio preexistente inferior a 403.000 euros.
Escenario A: dona el piso hoy. Sobre una base de 400.000 euros, la tarifa del artículo 23 del Decreto Legislativo 1/2010 da una cuota íntegra de 80.956 euros; con coeficiente 1,00 y la bonificación del 99 por ciento, el hijo paga 810 euros. El padre declara una ganancia de 310.000 euros: 74.880 euros de IRPF. La plusvalía municipal la paga el hijo, sin bonificación posible.
Escenario B: el hijo hereda. La tarifa es la misma, pero antes se aplican la reducción por parentesco de 16.000 euros del grupo II y, si era la vivienda habitual del causante, la del 95 por ciento con el límite de 122.606,47 euros por heredero: la cuota queda por debajo de esos 810 euros. El IRPF del padre es cero y, si además se trata de su vivienda habitual y se cumplen los requisitos de la ordenanza municipal, la plusvalía puede beneficiarse de la bonificación mortis causa.
La diferencia ronda los 75.000 euros a favor de esperar, y con varios inmuebles antiguos se multiplica.
Los impuestos de cada vía, uno a uno
- Sucesiones y Donaciones. Lo paga quien recibe, con la misma bonificación del 99 por ciento en las dos vías. En herencia se aplican además reducciones que en donación no existen.
- IRPF de quien transmite. En donación tributa la ganancia patrimonial; en herencia no hay ganancia ni pérdida. Es la partida que decide.
- Plusvalía municipal (IIVTNU). En las dos vías el sujeto pasivo es quien adquiere, no quien transmite (artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). No se devenga si se acredita que no hubo incremento de valor (artículo 104.5).
- Bonificación de esa plusvalía. El artículo 108.4 permite bonificarla hasta el 95 por ciento, pero solo por causa de muerte: en donación no cabe. En Madrid capital se aplica, entre otros supuestos, a la transmisión mortis causa de la vivienda habitual del causante a determinados familiares, con porcentajes del 95, 85, 70 o 40 por ciento según el valor catastral del suelo. No es una bonificación general para cualquier inmueble heredado.
Cuándo sí compensa donar
Cuando el bien no acumula plusvalía latente. Donar dinero, o un inmueble comprado hace poco, no genera ganancia relevante y el argumento fiscal en contra desaparece.
Cuando el donante supera los 65 años y dona su vivienda habitual. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF declara exenta esa ganancia, y la Dirección General de Tributos ha confirmado que alcanza también a la donación, incluida la de la nuda propiedad con reserva de usufructo (consulta vinculante V1459-25, de 5 de agosto de 2025). Es la ventana más desaprovechada.
En la empresa familiar. Desde el 1 de julio de 2026, la Comunidad de Madrid cuenta con una reducción propia del 99 por ciento para la donación de empresas individuales, negocios profesionales y participaciones en entidades cuando se cumplen sus requisitos (Ley 3/2026). Es incompatible con la reducción estatal del 95 por ciento del artículo 20.6 de la Ley 29/1987. Y hay que separar ISD de IRPF: la no tributación de la ganancia del donante del artículo 33.3.c) de la Ley del IRPF sigue vinculada a que concurran los requisitos del artículo 20.6 estatal. Es un supuesto que hay que calcular conjuntamente, no trasladar automáticamente de un impuesto al otro. Lo vemos en cómo afecta el testamento a una empresa familiar.
Cuando el motivo no es fiscal. Un hijo que necesita el capital ahora, un reparto que se quiere cerrar en vida, un patrimonio que conviene ordenar antes de que aparezca un problema de capacidad. Son razones legítimas y a veces valen más que el ahorro.
Lo que casi nadie cuenta: la donación vuelve a la herencia
Colación. El heredero forzoso que concurre con otros a una sucesión debe traer a la masa hereditaria lo recibido en vida del causante por donación, para computarlo en las legítimas y en la partición (artículo 1035 del Código Civil). Y el artículo 1045 precisa algo determinante: no se trae la cosa donada, sino su valor al tiempo en que se evalúen los bienes hereditarios. Si en 2015 se donó un piso que valía 200.000 euros y al fallecer el padre vale 400.000, ese hijo colaciona 400.000. Cabe dispensar de la colación (artículo 1036), pero hay que decirlo expresamente, y es una de las razones por las que donar y testar conviene pensarlos juntos, no por separado: es el trabajo de la planificación de herencias.
Reducción por inoficiosidad. Nadie puede dar por donación más de lo que podría dar por testamento (artículo 636). La legítima de los hijos son las dos terceras partes del haber hereditario (artículo 808) y, para fijarla, al valor de los bienes que quedan se agrega el de las donaciones colacionables (artículo 818). Si invaden la legítima de los demás se reducen en cuanto al exceso, empezando por las más recientes (artículos 654 y 656). Solo pueden pedirlo los legitimarios, que no pueden renunciar a ese derecho en vida del donante (artículo 655).
En lo fiscal ocurre algo parecido: el artículo 30 de la Ley del impuesto acumula a la herencia las donaciones hechas al mismo beneficiario en los cuatro años anteriores.
Plazos y forma
En donación el impuesto se presenta en 30 días hábiles desde el día siguiente al acto; en herencia, en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables por otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros, con intereses de demora (artículos 67 y 68 del Reglamento del impuesto). La plusvalía municipal sigue plazos equivalentes (artículo 110.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Puede ver cómo trabajamos la tramitación de herencias en el despacho.
Una advertencia que no es fiscal: la donación de un inmueble exige escritura pública (artículo 633 del Código Civil) y es en principio irrevocable. Solo cabe revocarla por supervivencia o superveniencia de hijos, por incumplimiento de cargas o por ingratitud en los supuestos tasados del artículo 648. Un cambio de opinión no está entre ellos.
Conclusión
En la Comunidad de Madrid, y a día de hoy, donar en vida un inmueble con plusvalía acumulada casi nunca sale a cuenta: el ahorro que se busca en Sucesiones no existe, porque la bonificación del 99 por ciento ya alcanza a la herencia, y a cambio se activa una factura de IRPF que con el fallecimiento se habría extinguido. Fuera de los cuatro supuestos anteriores, la respuesta suele ser un «depende» que se resuelve con tres datos: qué se transmite, cuánto se pagó por ello y qué edad tiene quien lo transmite.
Conviene decidir sobre el conjunto del patrimonio y no sobre un solo bien, con números reales delante. Es el trabajo que hacemos en herencias y donaciones. Para el cálculo concreto de una vivienda, vea cómo se calcula el impuesto al donar una vivienda y quién lo paga.
Preguntas frecuentes
¿Es cierto que en Madrid las donaciones entre padres e hijos están casi exentas?
La cuota está bonificada al 99 por ciento, pero eso solo afecta a Sucesiones y Donaciones. El IRPF del donante y la plusvalía municipal se pagan igual y suelen costar mucho más que ese 1 por ciento restante.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?
El donatario. Es lo contrario que en una compraventa, donde paga el transmitente (artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). En las herencias la regla es la misma.
¿Y si dono dinero en lugar de un inmueble?
No hay ganancia patrimonial ni plusvalía municipal, así que el coste baja mucho. Pero hay que justificar el origen de los fondos y hacerlo constar en el documento. En Madrid, desde el 1 de julio de 2025 puede admitirse documento privado hasta 10.000 euros si se cumplen los requisitos y límites de acumulación; fuera de esos supuestos, para disfrutar de la bonificación correspondiente habrá que formalizar la donación en documento público.
Si dono un piso a un hijo, ¿los otros pueden reclamar algo después?
Sí. Salvo dispensa expresa de colación, ese hijo computará en la herencia el valor que el piso tenga al evaluarse los bienes hereditarios, no el que tenía al donarse. Y si invade la legítima de los demás, puede reducirse.
¿Puedo donar ahora y seguir viviendo en la casa?
Es habitual donar la nuda propiedad reservándose el usufructo: reduce la base del impuesto, pero no elimina la ganancia del donante, salvo que sea su vivienda habitual y tenga más de 65 años.
