¿Tienes un inmueble dentro de una sociedad limitada y estás valorando sacarlo? Ya sea por motivos de protección patrimonial, para preparar una sucesión empresarial o para facilitar una futura venta, este tipo de operaciones deben plantearse con rigor legal y fiscal.
Una de las formas más comunes de separar el patrimonio inmobiliario de la actividad de una empresa es a través de una escisión. Pero ¿qué implica realmente? ¿Qué pasos hay que seguir? ¿Qué consecuencias fiscales puede tener?
En este artículo te explicamos cómo sacar un inmueble de una sociedad limitada mediante escisión, y resolvemos todas las dudas frecuentes.
¿Por qué sacar un inmueble de una sociedad limitada?
Muchas empresas españolas, sobre todo pymes y negocios familiares, acumulan inmuebles dentro de la sociedad como parte de su actividad. Pero con el paso del tiempo, estos activos se convierten en una parte valiosa del patrimonio que:
- No siempre está vinculado directamente a la actividad operativa.
- Puede ser arriesgado mantener en la misma entidad que asume riesgos empresariales.
- Dificulta la transmisión del negocio si lo que queremos es separar empresa y patrimonio.
Por eso, en muchos casos tiene sentido escindir la rama inmobiliaria, creando una nueva sociedad (por ejemplo, otra SL) que será la titular del inmueble.
El objetivo principal puede ser proteger el patrimonio inmobiliario de la empresa, vinculado o no a la actividad de ésta, mejorar la eficiencia operativa o facilitar la venta de activos no esenciales. El Real Decreto-ley 5/2023 regula estas operaciones de reestructuración y establece que esta clase de operaciones deben tener un motivo económico válido, hecho éste que resulta fundamental para su buen fin, como veremos más adelante.
¿Qué es una escisión?
La escisión es una operación regulada por el Real Decreto-ley 5/2023, que deroga la Ley 3/2009, y por la que se puede distribuir parte del patrimonio de una empresa, y transferirlo a una o varias sociedades nuevas o ya existentes.
En este caso, su fin sería trasladar inmuebles (y sus cargas asociadas) a otra sociedad independiente, normalmente participada por los mismos socios.
Hay que tener claro que esta operación no supone una venta del inmueble, sino un traslado patrimonial entre entidades jurídicas.
Objetivos clave: proteger el patrimonio, mejorar la eficiencia operativa de la sociedad o facilitar futuras transmisiones, tanto de la sociedad como del inmueble (venta, donación, sucesión).
¿Qué condiciones exige la ley?
Para que la escisión sea válida, deben cumplirse estos puntos:
Rama de actividad
La parte del patrimonio que se escinde (por ejemplo, los inmuebles) debe constituir una unidad económica autónoma, capaz de funcionar por sus propios medios.
Es decir, no vale con trasladar solo un inmueble aislado: debe tratarse de una rama de actividad, y la misma ha de trasladarse como un todo.
Motivo económico válido
No basta con querer trasladar un inmueble de una entidad a otra: hay que acreditar que esta operación tiene un fin económico legítimo, como por ejemplo reorganización del grupo, reducción de riesgos o preparación de una futura sucesión.
Asignación clara de activos y pasivos
La norma, en sus artículos 58 y siguientes, en concreto en su artículo 64.2, exige que se detalle qué parte del patrimonio se escinde: el inmueble, las deudas asociadas, los contratos, etc. Los activos y pasivos deben transmitirse en bloque: no puede haber liquidación previa ni venta individual de elementos.
Distribución proporcional entre socios
La conversión de socios de las sociedades escindidas en socios de la nueva sociedad beneficiaria (art. 59 RDL 5/2023).
Publicidad y proceso formal
Hay que aprobar la operación en junta, publicarla y registrarla en el Registro Mercantil. También se debe informar a trabajadores afectados, acreedores, clientes y proveedores.
¿Qué activos y pasivos se incluyen en la escisión?
En la escisión debe hacerse una identificación clara y precisa de los activos y pasivos que se trasladan de una entidad a otra. Esto incluye el inmueble y las deudas u obligaciones asociadas (por ejemplo, una hipoteca).
¿Cómo se valora el inmueble antes de transferirlo?
La valoración debe seguir las normas del Plan General de Contabilidad o, en su caso, las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). En muchos casos se recomienda realizar una tasación profesional actualizada para evitar problemas fiscales o mercantiles, así como salvaguardar derechos de terceros afectados.
¿Qué forma jurídica debe tener la nueva entidad que recibirá los activos inmobiliarios?
Lo más habitual es constituir una nueva sociedad limitada (SL), aunque también se puede optar por una sociedad anónima (SA) u otra forma jurídica.
La decisión dependerá de factores como el nivel de protección patrimonial deseado, los costes de constitución y mantenimiento o las necesidades de capital.
¿Cómo se distribuirán las participaciones en la nueva entidad entre los socios actuales?
Una vez escindida la rama inmobiliaria y creada la nueva entidad, los socios de la sociedad original recibirán participaciones en la nueva sociedad de forma proporcional a su participación previa. Esto está regulado por los artículos 59 y 60 del Real Decreto-ley 5/2023.
La operación producirá la conversión de los socios, de la sociedad escindida, en socios de la sociedad o sociedades beneficiarias, permaneciendo al menos algunos de ellos en la sociedad escindida, o la conversión en socios de ambas conforme al reparto de acciones o participaciones especificado en el proyecto, salvo que dichos socios hayan enajenado sus participaciones.
¿Qué implicaciones fiscales tiene sacar un inmueble de una SL?
Aquí es donde surgen las mayores dudas y temores, ante la incidencia que estas operaciones poseen a nivel fiscal.
La buena noticia es que, si se cumplen los requisitos del régimen fiscal especial de fusiones y escisiones (capítulo VII del título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades), la operación puede acogerse a un régimen de neutralidad fiscal. Es decir, no genera tributación inmediata por el Impuesto sobre Sociedades, IVA o ITP.
Pero cuidado: si no se cumplen todos los requisitos, o la Administración Tributaria considera que no hay motivo económico válido, sí puede producirse un impacto fiscal importante.
¿Qué pasa con las deudas vinculadas al inmueble?
Las deudas y obligaciones asociadas al inmueble también deben transferirse junto con los activos correspondientes. La ley establece que ambas sociedades (la original y la nueva) responderán de forma solidaria ante las obligaciones transferidas (art. 70 RDL 5/2023), lo cual protege los derechos de los acreedores.
¿Y los contratos existentes? ¿Se pueden mantener?
Sí, pero es necesario que el tránsito se gestione correctamente. Es importante:
- Revisar los contratos de arrendamiento o servicios asociados al inmueble.
- Notificar la escisión a las partes interesadas.
- Obtener consentimiento cuando sea necesario (según lo previsto en la Ley de Contratos del Sector Público, leyes generales o por exigencia jurisprudencial).
¿Cómo se comunicará la escisión a los empleados, clientes y proveedores?
La comunicación debe ser clara, profesional y oportuna. En el caso de que haya empleados vinculados a la unidad escindida, el art. 44 del Estatuto de los Trabajadores exige información previa y, en su caso, gestión de las subrogaciones laborales que se produzcan.
Con clientes y proveedores, se recomienda una comunicación formal, explicando que el inmueble (o la unidad de negocio vinculada) será gestionado por una nueva sociedad del mismo grupo.
¿Qué pasos y plazos conlleva la escisión?
La escisión es un proceso regulado que incluye varias etapas clave:
- Redacción del proyecto de escisión.
- Aprobación por la junta general de socios.
- Depósito en el Registro Mercantil.
- Publicación del acuerdo.
- Inscripción de la nueva sociedad (si no existe).
- Firma de la escritura pública de escisión.
- Tramitaciones fiscales y registrales asociadas.
El plazo total dependerá de la complejidad de la operación.
¿Qué riesgos existen y cómo minimizarlos?
- Que Hacienda no acepte el régimen fiscal especial → Para evitar esta incidencia, es necesario documentar y justificar correctamente el motivo económico que justifica la operación.
- Oposición de acreedores → Analizar la situación financiera y comunicar con antelación, de modo que el tránsito se realice de manera ordenada y garantista respecto de derechos de terceros.
- Errores de valoración → Contar con peritos y asesores contables.
- Problemas con contratos o trabajadores → Revisar cada caso con perspectiva legal integral, abarcando todas las áreas implicadas.
¿Te estás planteando separar un inmueble de tu SL?
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