Como es bien sabido, las comunidades de propietarios no funcionan como el deseable espacio de entendimiento entre los integrantes de las mismas y suelen surgir roces entre los intereses individuales y los colectivos, por ejemplo, en lo afectante a los elementos comunes de los inmuebles donde se asientan las viviendas y locales particulares.
Así, son muchos los casos de obras realizadas sobre elementos comunes, que modifican la configuración de los mismos, en ocasiones afectando incluso a la integridad y seguridad del inmueble.
Como acertadamente resume el Código Civil: ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. En estos mismos términos se expresa la Ley de Propiedad Horizontal, al establecer que el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, y continúa puntualizando que en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna.
A continuación, arrojaremos luz sobre cómo actuar cuando se produce uno de estos supuestos en nuestras comunidades.
¿Qué es un elemento común?
Lo primero es determinar qué se considera elemento común, que se define en el artículo 396 del Código Civil, identificando los elementos comunes como todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio donde se ubican los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, realizando una enumeración abierta de estos elementos, tales
como:
El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas
colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Es decir, nos encontramos ante una enumeración que, si bien cita no pocos elementos de manera expresa y concreta, está abierta a verse ampliada a través del llamamiento general final, a aquellos elementos que, por su naturaleza o destino, resulten indivisibles.
Estos elementos son propiedad de todos los comuneros y, para su modificación o afectación habrá de recabarse el consentimiento de la Junta, y no perjudicar la seguridad, estética e integridad del edificio.
La otra cara de la moneda la representan aquellas obras que no se realicen sobre estos elementos, por ejemplo, muros dentro de la vivienda que no sean de carga del edificio, o cuya modificación no implique un demérito en la seguridad y estructura del edificio. Otro ejemplo muy gráfico serían las actuaciones y obras afectantes a distintos tramos de desagües y bajantes, que dependiendo su ubicación pueden considerarse privativos o comunitarios.
¿Cuándo una obra, afectante de un elemento común, es ilegal?
La obra se considerará ilegal cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, o bien que, afectando a elemento comunes, haya sido realizada sin autorización de la junta de propietarios en las mayorías establecidas legalmente.
En este sentido, la Ley de propiedad horizontal, en su artículo 17.6, establece que, para la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, se requerirá la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, pudiendo caber otras mayorías dependiendo de la obra a realizar, como por ejemplo los tres quintos de propietarios, que a su vez representen los tres quintos de las cuotas de participación, para poder instalar aparatos de aire acondicionado en la fachada, afectando a dicho elemento común y a la estética externa del edificio.
Ordenación urbana y obras inconsentidas.
Una percepción extendida y errónea, entre las personas que efectúan obras inconsentidas sin licencia u orden de ejecución, es que si transcurre el plazo para que el Ayuntamiento actúe a nivel administrativo y ordene la reposición del elemento común a su estado original, la obra sufre una suerte de consolidación o pseudo legalización que permite que permanezca en el inmueble. Pues bien, esto no es así.
Actualmente, el plazo para que los ayuntamientos actúen varía dependiendo de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble, trascurridos los cuales, si bien el ayuntamiento no podrá ordenar la retirada de la obra, la misma pasará a estar “fuera de ordenación” (que no legal), por lo que no se podrán efectuar obras de consolidación, ampliaciones, modernizaciones u otras obras que la revaloricen, y únicamente se podrán realizar obras de reparación y mantenimiento para garantizar la habitabilidad o accesos con supresión de barreras, y ciertas obras de consolidación, aunque de manera muy excepcional, entre otras.
No obstante, las posibles acciones administrativas conviven con la acción correspondiente a la comunidad de propietarios en aplicación de la normativa de propiedad horizontal, por modificación inconsentida de elementos comunes, a través de la cual se podrá solicitar del Juzgado que determine la ilegalidad de la obra y, en su consecuencia, la reposición del elemento común al estado anterior a aquella, sin que la inactividad administrativa obste al ejercicio de esta acción o a sus consecuencias legales.
Así, los plazos de prescripción, dentro de los cuales se puede ejercitar la acción para reclamar, son:
- Treinta años, en el caso del ejercicio de acciones reales por ocupaciones ilícitas de elementos comunes debido a obras de uno de los comuneros.
- Cinco años en caso de obras sobre elementos comunes de uso privativo.
- En caso de que la obra aún se encuentre en ejecución, podrá solicitarse su detención y la reposición del elemento común al estado anterior a la obra.
El inicio del cómputo será desde el día en que pudo ejercitarse la acción, y no desde la fecha de realización de la obra, y nos encontraríamos ante un plazo de prescripción, es decir, susceptible de interrupción y reinicio del cómputo en el momento en que fuere objeto de reclamación judicial o extrajudicial.
Obras inconsentidas en elementos comunes: Así puede responder la comunidad
Las obras ilegales pueden ser afrontadas desde distintos ángulos:
- El urbanístico, a través de la intervención de la administración municipal competente.
- Desde la acción brindada por la Ley de Propiedad Horizontal, a favor de la comunidad de propietarios, en defensa de los elementos comunes que componen parte indivisible del edificio del que sus viviendas y locales forman parte.
De este modo, los plazos pueden ser más o menos prolongados en virtud de la obra y el modo en que afecta a dichos elementos comunes, siendo necesaria no solo la intervención de un profesional con conocimientos jurídicos, sino también de un profesional del sector de la construcción, que determine a través de una pericial el elemento común afectado y el alcance de su
afectación, pues todos estos puntos serán los que determinen tanto la acción como el plazo para su ejercicio.
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