El concepto de proindiviso también llamado copropiedad, comunidad de bienes o condominio viene definido en el artículo 392 del Código Civil, que establece que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece a varias personas. Esta es una situación en la cual varias personas son copropietarias de un mismo bien, sin que ninguna de ellas tenga atribuido el uso exclusivo de una parte determinada. Esto tiene importantes implicaciones tanto en el ámbito patrimonial, como en el ejercicio de derechos sobre los bienes compartidos.
¿Cuál sería la duración del proindiviso?
El mantenimiento del proindiviso no es obligatorio de manera permanente, aunque existen algunas situaciones en las que nos obliga a no poder extinguir la comunidad de bienes prontamente, siendo estas las siguientes:
- Imposibilidad material de división, que ocurre cuando el bien no puede dividirse físicamente, como puede suceder con determinados inmuebles o un bien que resulte indivisible por su fin, lo que viene establecido en el artículo 401 CC. El artículo 404 CC establece que, en el caso de que el bien no pueda dividirse, podrá adjudicarse a uno de los copropietarios mediante un acuerdo entre ellos, compensando a los demás. A falta de acuerdo entre los copropietarios, podrá venderse en pública subasta y se repartirá el precio entre ellos.
- Pacto de indivisión temporal, definido en el artículo 400 CC, que es un acuerdo entre los copropietarios en el que se establece la no división por un plazo determinado, no pudiendo ser este superior a diez años.
- Bienes sujetos a una explotación común, esto ocurre cuando existe un bien que se puede explotar entre los copropietarios y esto se está haciendo de manera conjunta, por lo que su división podría alterar el funcionamiento del negocio.
- Resolución judicial que impida la división por razón de interés superior, como puede ocurrir en algunos procedimientos sucesorios que sean complejos.
¿Qué vías se utilizan para la extinción de proindiviso?
Las vías por las que se puede extinguir el proindiviso son las siguientes:
- La división del bien común es la forma más común de extinción del condominio y ocurre cuando el bien se puede dividir, es decir, es divisible, pudiéndose realizar la partición material o adjudicación proporcional a cada copropietario.
- La venta del bien y el reparto del precio se aplica cuando la división del bien no es posible, por lo que los copropietarios pueden acordar vender el bien y distribuir el dinero que se obtiene de manera proporcional, tal y como se establece en el artículo 404 CC.
- La adjudicación a uno de los propietarios, ya que uno de ellos se puede quedar con la propiedad completa, siempre y cuando compense a los demás copropietarios con su parte correspondiente.
- La adjudicación judicial o acción de división de cosa común. Esta acción puede ser promovida por cualquier copropietario para que un juez ordene la división o la venta del bien.
- El fallecimiento de uno de los copropietarios, que implica la adjudicación de la herencia de este. En este caso, puede darse la situación de que se modifique el régimen de la copropiedad, dependiendo de quién hereda. Si se da el caso de dos copropietarios y uno de los dos fallece y deja su parte al otro, la copropiedad se extingue al pertenecer el 100% del bien al heredero (en unión de la parte anterior al fallecimiento del copropietario superviviente, y la otra por herencia).
¿En qué situaciones no se permite la extinción de proindiviso?
A pesar de que todos los copropietarios quieran extinguir el proindiviso, existen algunas situaciones en el que este deberá mantenerse y estas son las siguientes:
- Cuando existen medidas cautelares o procedimientos judiciales pendientes sobre el bien, como puede ser un embargo.
- En caso de que no exista un acuerdo entre los copropietarios y tampoco viabilidad judicial. La falta de consenso o el inicio de acciones judiciales que no estén resueltas suspenden el procedimiento de extinción.
- Cuando existe un usufructo, una servidumbre o alguna otra carga indivisible, ya que estas impiden la libre disposición del bien y su partición porque, aunque el bien sea divisible, estas no lo son.
- Cuando se tienen restricciones legales o administrativas como es el caso de bienes inscritos como patrimonio protegido, o los bienes afectados por cargas urbanísticas que impiden su división o su venta.
En conclusión, el proindiviso es una figura jurídica que en muchos casos genera conflictos. Existen múltiples factores que pueden retardar o impedir la extinción del condominio, aunque esto no significa que el ordenamiento jurídico no establezca la libre disposición de los bienes y el derecho de cada copropietario a solicitar la división. Por ende, la intervención de un abogado especializado es esencial para proteger los intereses de las partes involucradas al mismo tiempo que se garantiza el cumplimiento de la ley.
