Tres hermanos heredan el piso de sus padres en Madrid. Uno vive dentro desde hace años, porque fue quien acompañó a la madre en la última etapa. Otro quiere vender. El tercero preferiría alquilarlo y repartir la renta. No hay mala fe en ninguno, pero no consiguen ponerse de acuerdo sobre el destino definitivo de la vivienda.
Esa situación tiene nombre jurídico: proindiviso. Y tiene salida, siempre, incluso si uno se niega a firmar.
Qué se hereda en realidad
El artículo 392 del Código Civil define la comunidad como la propiedad de una cosa que pertenece pro indiviso a varias personas. Los hermanos no son dueños de una habitación cada uno, sino titulares de una cuota: un tercio del conjunto.
De ahí salen dos consecuencias opuestas. Cada uno es dueño pleno de su cuota y puede venderla, cederla o hipotecarla sin permiso de los demás (artículo 399). Pero para decidir sobre el piso entero hay que contar con todos: el artículo 397 prohíbe alterar la cosa común sin consentimiento de los otros.
Mientras la herencia no se ha partido existe una comunidad hereditaria, y el cauce es completar la tramitación de la herencia y adjudicar, con testamento o por declaración de herederos. El proindiviso aparece después.
Nadie está obligado a permanecer en la indivisión
Lo dice el artículo 400: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Conviene saberlo antes de aceptar: quien ve venir el conflicto todavía está a tiempo de valorar renunciar a la herencia, aunque una vez dentro de la comunidad esa puerta ya está cerrada.
La acción de división no prescribe, lleve el proindiviso dos años o veinte. En la comunidad ordinaria, los copropietarios pueden pactar conservar la cosa indivisa por un máximo de diez años, prorrogable por nueva convención (artículo 400). Si la indivisión procede de una herencia, el testador puede además prohibir expresamente la división (artículo 1051), con el alcance propio de esa disposición. Y el artículo 401 impide exigir una división material cuando la cosa quedaría inservible para su uso, como ocurre normalmente con un piso; en ese caso la salida no desaparece, sino que pasa por la adjudicación a uno o la venta. Sí complican la extinción las cargas indivisibles o los embargos, tratados en las situaciones de extinción del proindiviso.
Mientras dura: gastos, uso y alquiler
Quién paga el IBI y las derramas
El artículo 393 reparte beneficios y cargas en proporción a las cuotas, con independencia de quién use la vivienda. El artículo 395 permite obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación, así que quien adelanta el IBI de todos tiene acción para reclamarlo. Y contiene la única forma de librarse de ellos, drástica: solo se exime quien renuncie a su parte en el dominio.
El hermano que vive en el piso
Es el punto que casi nadie trata y el que más agría las reuniones familiares. La respuesta del Tribunal Supremo descansa en una distinción: uso exclusivo no es lo mismo que uso excluyente.
El artículo 394 permite a cada partícipe servirse de la cosa común siempre que no impida a los demás utilizarla según su derecho. La sentencia 93/2016, de 19 de febrero, interpreta que ese precepto establece un uso solidario: si un comunero respeta esos límites, los demás no pueden impedirle usar la vivienda por el mero hecho de que la use él solo. Sí es contrario a derecho usarla de modo excluyente.
De ahí dos consecuencias que sorprenden:
- El uso exclusivo no da por sí solo derecho a cobrarle una renta. El Tribunal Supremo exige una reglamentación del uso incumplida o un requerimiento del comunero perjudicado: mientras nadie se opone formalmente, la ocupación se entiende consentida. Las Audiencias que la han cuantificado la calculan como renta de mercado a prorrata de cuota y desde la oposición.
- Vivir en el piso no otorga derecho preferente a quedárselo cuando llegue el reparto.
Si el uso compartido no es viable, el Tribunal Supremo ha considerado fórmula justa establecer turnos de ocupación (sentencia 700/2015, de 9 de diciembre).
Alquilarlo sin el acuerdo de todos
El arrendamiento es, en principio, acto de administración, así que basta la mayoría del artículo 398, que no se cuenta por cabezas sino por cuotas: dos hermanos que suman dos tercios pueden alquilarlo aunque el tercero se oponga. Si el plazo inicial excede de seis años pasa a ser acto de disposición y exige unanimidad.
Las salidas, ordenadas por lo que cuestan
El acuerdo entre los tres es la única vía sin más coste que notaría, registro e impuestos.
La extinción de condominio con compensación en dinero es la fórmula habitual cuando uno quiere quedarse la vivienda, y la más barata fiscalmente. Se apoya en el artículo 404, que ante una cosa esencialmente indivisible permite adjudicarla a uno indemnizando a los demás, y en el artículo 1062, que la adjudica a uno «a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero». Es el terreno de los patrimonios comunes y condominios.
Vender la propia cuota a un tercero no requiere permiso, pero suele ser mala idea: el mercado de participaciones indivisas es reducido y el precio se aleja mucho de la parte proporcional. Además existe el retracto de comuneros del artículo 1522, que permite a los demás subrogarse en el lugar del comprador. Su plazo, nueve días, esconde una trampa: la jurisprudencia entiende que la inscripción en el Registro presume el conocimiento sin admitir prueba en contra, así que corre desde ella aunque nadie haya avisado. Son días naturales y de caducidad: solo lo detiene la demanda.
La acción de división de la cosa común garantiza que nadie quede atrapado. Desde marzo de 2024 se tramita por juicio verbal cualquiera que sea la cuantía (artículo 250.1.16.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si el bien es indivisible y no hay acuerdo, termina en subasta pública con licitadores extraños, y conforme al artículo 1062 basta con que uno solo la pida para que se imponga.
La diferencia fiscal que decide la operación
Cuando un hermano se queda el piso y compensa a los otros en dinero, la operación admite dos calificaciones. Como compraventa de cuotas, y entonces es transmisión patrimonial onerosa (TPO), que en la Comunidad de Madrid tributa al 6 % en inmuebles (artículo 28 del Decreto Legislativo 1/2010). O como extinción de condominio, que no es transmisión sino concreción de un derecho preexistente, y tributa solo por la cuota gradual de actos jurídicos documentados (AJD), en Madrid del 0,75 % (artículo 36).
El fundamento está en el artículo 7.2.B) del texto refundido del impuesto, que sujeta a TPO «los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil». Cuando un bien no se puede partir, la ley acepta que alguien se lleve más de lo que le correspondía sin gravarlo como compraventa, siempre que el exceso sea inevitable.
Las condiciones, y la trampa de los tres hermanos
Para tributar por AJD y no por TPO el bien debe ser indivisible o desmerecer mucho por su división, la comunidad debe disolverse por completo, el piso debe adjudicarse a un solo comunero y el exceso debe compensarse y ser inevitable.
La tercera condición esconde el error más caro en herencias de tres hermanos: si el piso se adjudica a dos de ellos, que siguen en proindiviso, no hay extinción sino salida de un comunero. La comunidad subsiste y Hacienda lo trata como compraventa de la cuota del que sale, al 6 %. Así lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia 916/2019, de 26 de junio.
Sobre la base imponible, el Tribunal Supremo fijó en su sentencia 1484/2018, de 9 de octubre, reiterada después, que la base de AJD es el valor de la parte que se adquiere, no el valor total del inmueble. Desde 2022 ese valor no puede ser inferior al valor de referencia de Catastro.
Un ejemplo con números
Piso en Madrid valorado en 300.000 €, tres hermanos al tercio (100.000 € por cuota). El mayor se queda la vivienda y compensa a los otros dos con 100.000 € a cada uno.
- Extinción de condominio bien planteada, adjudicando a uno solo: AJD al 0,75 % sobre los 200.000 € que adquiere. 1.500 €.
- La misma operación documentada como compraventa: TPO al 6 % sobre 200.000 €. 12.000 €.
- El piso adjudicado a dos hermanos que compran la cuota del tercero: TPO al 6 % sobre 100.000 €, 6.000 €, y la comunidad sigue viva entre los dos.
Más de diez mil euros de diferencia sobre el mismo reparto, decididos por cómo se documenta.
Otros impuestos que no conviene olvidar
El primero es el IRPF de los hermanos que reciben la compensación. Que la escritura tribute por AJD y no por TPO no significa que la salida sea neutral en renta. El Tribunal Supremo, en la sentencia 1269/2022, de 10 de octubre, ha fijado que la compensación percibida por el comunero que no se adjudica el bien genera una ganancia patrimonial cuando existe una actualización positiva del valor del inmueble entre su adquisición y la extinción. En una herencia recién aceptada la diferencia puede ser pequeña; en un proindiviso antiguo puede ser relevante.
El segundo es la plusvalía municipal. Conviene ser preciso, porque circula mucha información equivocada: no existe doctrina del Tribunal Supremo que declare la no sujeción. Lo que hay es un criterio consolidado de la Dirección General de Tributos, confirmado en febrero de 2024, según el cual adjudicar un bien indivisible compensando en dinero no está sujeto porque no hay transmisión. Algunos ayuntamientos liquidan igualmente y hay que recurrir.
Y si la compensación queda por debajo del valor real de la cuota, la Administración puede ver una donación, con el tratamiento propio de herencias y donaciones.
Si uno de los hermanos no firma nada
El bloqueo no es indefinido: el artículo 400 garantiza que cualquiera puede forzar la salida. Pero antes de demandar hay un paso que desde el 3 de abril de 2025 es obligatorio. La Ley Orgánica 1/2025 ha convertido en requisito de procedibilidad acudir previamente a un medio adecuado de solución de controversias, y la división de cosa común no figura entre las materias exceptuadas. Vale la mediación, la conciliación o la negociación entre abogados, pero hay que acreditarlo por escrito: sin ese documento, la demanda no se admite.
En un conflicto entre hermanos, esa exigencia suele ser una buena noticia. La mediación entre herederos resuelve en semanas lo que un procedimiento de división tarda años en cerrar, y permite seguir tratándose después.
Casi todos estos conflictos podrían haberse evitado en el testamento, adjudicando bienes concretos a personas concretas: es el objeto de la planificación de herencias. En Heredia Cruces llevamos más de treinta años con herencias en Madrid, y este es el conflicto que más veces nos llega.
Preguntas frecuentes
¿Puede un hermano obligarnos a vender el piso aunque los demás no queramos?
Puede obligar a que la comunidad se extinga, que no es exactamente lo mismo que obligarles a vendérselo a él o a un tercero. Si existe acuerdo, la vivienda puede adjudicarse a uno de los comuneros compensando a los demás. Si no lo hay y el bien es indivisible, la acción de división puede terminar en su venta y reparto del precio.
¿Puedo dejar de pagar el IBI si no uso el piso?
No. El artículo 393 reparte las cargas según las cuotas, con independencia del uso. La única salida del artículo 395 es renunciar a la parte que se tiene en el dominio.
Mi hermano vive en el piso. ¿Le puedo cobrar un alquiler?
No de forma automática. El Tribunal Supremo exige una oposición o requerimiento formal previo. Mientras nadie se opone, la ocupación se considera consentida.
¿Puedo vender mi parte sin contar con mis hermanos?
Sí, el artículo 399 lo permite. Con dos advertencias: los demás disponen del retracto del artículo 1522, y el precio de una participación indivisa suele estar muy por debajo de su parte proporcional.
¿Cuánto se paga por una extinción de condominio en Madrid?
Si se cumplen las condiciones, el 0,75 % de AJD sobre el valor de la parte que se adquiere, frente al 6 % que correspondería como compraventa, más notaría y registro. Además, hay que revisar el IRPF que pueda corresponder a los comuneros que reciben la compensación.
